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如果商品房预售制度取消,房地产行业将如何洗牌?

作者:秒速彩票 发布时间:2020-02-23 02:54

  近日,广东省房地产协;会下发的《关于请提供商品房预售许可有、关意见的紧急通,知》(下简称《通知》)引起,社会极大关注。

  《通知》提到,住建、部!文件要求广东等6个省级住建。厅“对商品房预售许可进行深入研究”,广东省住建厅回复文件称:“建议降低预售制!带来的。高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。”

  受此消息影响,25日A股地产股几乎全线下跌,万科、保利、招&#;商、新城等跌幅均超过4,%。

  取消商品房预售制度为何会引起A股异动?如果您了解了!商品房预售制;度的功;与过、短期内难以取消预售制度的原因以!及取消预售制度可能带来的影响,答案也就浮出!水面了。

  商品房预售制度!的功与过

  商&#;品房预售制度,是指房地产开发企业将尚在,建设中的商品房预先出售给买房人,并由买房人;支付定金或预付款的制度。

  这一制度借鉴了香港的“预售楼花”,并在199&#;4年的《城市房地。产管理法》和随后的《城市房地产经营管理条例》、《商品房;预售管理办法》等法律文件中予以明确。,至今已运、行25年。

  客观来说,商品房预售制度对中国房&#;地产市场做出了不小的&#;贡献。具体来说,政府、背书的预售证为房地产市场提供了良好的信用环境,使购房者与开发。商达到双赢——购房者能够以相对较低的价格拿到房子,因为期房相对于现房还是便宜;。开发。商在商品房预售制度的加持下,能够以较小的资金撬动一个房地产开发项目,同时加快了资&#;金的周转,也因此降低了行业的;门槛,使得房地产行业能够快速发展。

  在商品房短缺的90;年代,商品房预售制度极大地促进了。房地产市场的爆发,有效加。大了住房的供给,为我国城镇化进程助力不少。然而,随着时间的推移,商品房预售制度的弊端逐渐显露,至少、表现在以下三个方面:

  第一是;交易不&#;公平。开发商将经营风险转,嫁给了社会,购房者与发放按揭贷款的银行承担了“工程,烂尾”等各项风险。

  。第二;是销售不规范。商品房预售中存。在着乱收手续费、虚假广告、定金圈套、面积缩水、绿化率容积率与合同不符、将已抵押的期房销售等种种恶意违约甚至欺诈行为,极大地损害了购房人的利益,并引发了大量的法律纠纷。

  第三是低水平竞争。由于商品&#;房预售制度降低了房地产行业的门槛,全国大大小小的开发商达到,10万多家,而具有实力、品牌、技术、管理的企业竞争优势并不明显,产,业始终没。有形成有效的优胜劣汰机、制。

  取消商;品房预售制度知易行难

  为此,取消商品房预售制度的呼声,早在2005年就已出现。2005年中国人民银行发布的《2;004年中!国房地产金融报告》中提到,“很多市;场风险!和交易问题都源于商品房新房的预售制度,目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力,可以考虑取消现行的房屋,预售制度、,改期房销售为现房销售。”

  然。而,立足于当前房地产行业现状,我们预计,&#;短期内难以取消商品房预售制度。主要原因如下:

  (一)直接原因在于房地&#;产企业对预、售回款的严重依赖。

  房地产行业本身是个资金密集型行业、,融资不可缺少,且至关重要。纵观,全行业,房企到位资金大致可分为:自有资金、个人按揭款、定金及预收款、。银行贷款、股权融资!、债权融资、资产证券化、非标融资、其他形式(例如民间借;贷等;)。其中,定金及预收款。是占比最大的一项。根据国家统计局口径,截止2018年8月,定金及预收款年内总量已达3.5万亿,占房企到位资金比例高达33.,2%(参见下图)。

  再往前追溯,20。16年与2017年,房地产行业的定金及预收款,年内总量均超过4万亿。在!定金及预收款总量增长迅速的同时,。其占房!企到位资金比例也由2015年前的25%左右上升并稳定在30%以上。

  对于非上市房企,定金及预收款是生命线。除去自有资金,非上市房企到位资金主&#;要于定金及预收款、个人按揭贷款、银行贷款、非标融资、民间借贷。然而,近&#;两年来&#;,在金融去杠杆与“限售限贷限价”等“房住不炒”的政策影响下,买房者个人按揭贷款受限,。银行,贷、款难度陡增,非标融资受到资管新规等政策的!严格限制,民间借贷成本高、,一些中小型地产商已经频频传出“崩盘”的消息。可以想见,倘若短期内取消占到位资金3成以上的商品房预售制度,绝大部分房地产开发商都、将面临生死劫,随之而来的将是房企资金链中断、楼盘烂尾。

  如果取;消预售制度,上市房企也将面临巨大冲击。我&#;们选取了8家比较有代表性的A股上市房企(参见下图),其2017年年报显示,以预售款为主的预收账款数量大、占总负!债比重大。其中万科、保利、华夏的预收款均超过1000亿、占总负债比例超过40;%;预收款项较小的新!城与招商也达到了&#;508亿、551亿,分别占各自总负债的比例达到32.3%、23.0%。

  而在现阶段,新房限价、地价高企,房地产行业毛利率下行,大型房企不得不通过“以量补价”的高周转模式、提升业绩,但这种模式有两个弊端:一是对资金的&#;稳定!性要求;增加;二是对企业运营能力。有极高的要&#;求,否&#;则容易爆出房屋质量问题。

  一,旦商品房预售制度取消,无法维持低成本高杠杆,的龙头房企。一样将面、临严峻的资金压力,现阶段的定金及预收款缺口需要用高成本的有息贷款来弥补,,。而一旦现金流难以为继而产;生违约甚至破产,其更大的体量!带来的将是波及全行业上下游的打击与潜在的金融风险。

  (二)间接原因包括地方政府对土地财政的依赖以及房;地产作为国民经济支柱产业对经济增长!的重要性。

  根据财政部数据,2011年以来。,土地出让金占地方财政收入比例始终维持在40%以上,2017年土地出让。金总量更是突破5万亿,占地方财政收。入比例高达56.9&#;%。倘若贸然取消商品房预售制度,使得房地产开发商陷入资金困境,可!能导致大量、土地流拍、地方财政收入,断崖式下降。

  此外,我国提升常住人口城镇化进程尚未结束,房。地产作为国民。经济支柱产业的定位尚未发生改。变。2017年我国常住人口的城镇化率从五年前的、52.6%提升到58.5%。《国。家人口发展规划(2016-2030年)》明确了;:2020年常住人口城镇;化率达到6秒速彩票0%,2030常住人口城镇化率达到70%;预计在2016-2030年农村向城镇累计转移人口约2亿人。

  目前,全国范围内重!点城市房源普遍供不应求,房地产相关行业对于中国整体。G、DP贡献率超过30%,地位举足轻重。现阶段,在外部国际经济形势不稳定的情况下,内部经济发展一定;要稳,因此短期内,“一刀切”式的取、消商品房预售制度是难以想象的。

  商品房预售制度;何去何从

  短期来看,取消商品房预售、制度或提高预售门槛将对房地产行业产生较大的冲击。

  从行业的!角度分析,信用良好的大型房企虽然可以通过银行贷款、&#;增发股票、债权融;资等有息贷款方式填补预售款的;缺口,但是陡增的有息负债率必然带来毛利率的下降,势必影响其资;金周转,加大经营风险。而对于近两年已经陷入融资、困难的中小型房企,取消商品房、预售&#;制度将带来毁灭性的打击。

  从房价的角度分析,;大多数开发商退出房地产市场或降低周转效率,必然导致市场供应;不足。在住&#;房需求没,有明显减少甚至略有增加的情况下,房价上涨将是必然结果。

  从房地产的金融属性分析,断崖式减少的房地产供应,可能将带来更多的投机性资金涌入,优质房源、将很难流到刚需人群手中。;换句话说,随着;大量中小型房企退出市场,存&#;活下来的开发商可能处于垄断地位,进而导致“捂盘惜售”!、“捆绑。销售”等乱象增生。

  因此,短时间内取消商品房预售制度或大幅提高预售门槛是不现实、的。在城市化率没有见顶、土地财政的依赖没有解除、市场需求依然旺盛、住房供应;还没有到存量时代的情况,下,预售制度,暂时还有它积极的&#;一面。即便要取消,也应该是一个从逐步提高预售门槛到最终取消预售制度的、循序渐进的过程,。

  长期来看,取消商品房预售制度有、诸多好处。

  首先,购房者将不再承担“楼盘;烂、尾”、“交房&#;与协议不符”等风险,摆脱、交易中!绝对弱势的地位,避免不必要的法律纠纷。

  其次,现房销售有助于规范销售市场,促进房地产企业公,平竞争。市场在有效竞争情况下,房企,开发资质良莠;不齐的现状将得以改善,优质龙头企业的市场占有,率将得到进一步提!升,购房者将得以;享有更加安全、更高品质&#;的住房。

  最后,,取消商品房预售机制将促进房地产企业降低杠杆率,同时抑制投机资金涌入房地产市场,降低房地;产行业的金融、风险。更进一步说,在“房住不、炒”的大环境下,取;消商品房预售制度能减弱房地产的金融属性,或许!将成为未来房!地产调控长效机制的一部分。